Friday, October 30, 2009

Affordable Housing, Social Housing, Intermediate Housing

Szociális lakás. Amiből mindig több a kereslet, mint a kínálat.

A brit kormány rendeleteivel minden lakásfejlesztés bizonyos százalékát "elérhető árúnak" írja elő. Ha valaki London Southwark kerületébe tervez, akkor egyrészt a London Plan, másrészt a szűkebb Southwark Plan tervezési előírásait kell figyelembe vennie, sok más mellett. A Londonra kiterjedő Core Strategy tartalmazza a város fejlesztési tervét, ezen alapulnak a tervezési előírások (esetünkben, hogy városi szinten mennyi szociális lakásra is van szükség milyen időzítéssel). Az Southwark Plan-ben van kerületi szinten kifejve: pontosan milyen lakástípusokból mennyi a cél? Ez függ a fejlesztés típusától, hogy csak lakás, lakás+kereskedelmi, szociális beruházás, felújítás vagy regeneráció-e az eredmény. (residential, mix-use, live-work, 100% affordable development, redevelopment scheme & estatregeneration.

Southwark háztartásainak fele szociális bérlakásban él, a háztartások 62%-ában van valamilyen hátrányos helyzetű/mozgáskorlátozott családtag. A kerület az ország 6. legnagyobb lakástulajdonosa. A legnagyobb összefüggő lakótelepek az Elephant& Castle, az Aylesbury és a Peckham-beliek. Nagyrészük felújítást igényel. A lakástípusok keverése viszont visszafelé is igaz: ha 100% szociális lakótelep felújításáról van szó, ide a piaci lakások bekeverése a cél.

UPDATE
Erről egy érdekes eset a konzervatív vezetésű Hammersmith körzet "Decent Neighbourhoods" programja, amely council estate-ek lebontását, és újraépítését javasolja. Ha ez nem kellő óvatossággal, előkészítéssel , felvilágosítással, stb zajlik, a jelenlegi lakóközösség bizony szociális tisztogatásként is értelmezheti a dolgot, és ellene forfulhat, mint ahogy ez ebben az esetben is történik. Bulvárosabb feldolgozásban az Evening Standardtól itt.


Mi is az "affordable housing"?
Definició szerint az a lakás, amely hozzáférhető azon háztartások számára, amelyek ezt a lakástípust sehol a kerületben nem tudnák piaci áron megvenni.
Az elérhető lakás 2 típusa:
- szociális bérlakás (social rented housing)
- középkategóriás, részlegesen/egészben megvehető/bérelhető(intermediate housing)

A szociális bérlakás Londonban a 17 600 font/év alatti háztartásoknak szól, az önkormányzattól vagy a lakástakarékszövetkezettől (housing association) bérelhető, országosan limitált árakért, és limitált rezsi+fenntartási díjért, amelyek együtt a netto jövedelem maximum 30%-a lehet.
Középkategóriás lakás az éves családi jövedelem 58 600 font alatt igényelhető, és olyan megoldások is igénybevehetők, mint a "shared ownership" (a lakás x %-át megveszem, a többiért fizetek csak bérletet).
A megszabott kereseti limit évente változik, az átlagos lakásárnak és az átlagos keresetnek a függvényében.

Az, hogy egy kerületnek mennyi ilyen lakásra van szüksége, egy ötévente frissített lakásállomány adatbázison alapul. A 2006-os adatok alapján
- a kerület évente 2700 szociális lakás-mínuszban van, 5 évben gondolkodva
- az éves átlagkereset a kerületben 29 000 font háztartásonként, az átlagos lakásár 289 000 font
- a jövőbeni lakásbirtoklás a legtöbb, eddig lakást nem birtokló család számára a kerületben elérhetetlen is marad


Bár a London Plan a kerületnek 1630 lakás/év irányzott elő 2016-ig, 50-50% piaci + "elérhető" arányban, a kerületnek ennél több lakásra van évente szüksége, de ilyen gyors ütemű fejlesztésre nincs mód.
A London Plan továbbá meghatározza, hogy az új fejlesztésekben a lakások 50%-ának elérhető kell hogy legyen, 70-30% arányban szociális-középkategóriás, valamint a lakások 10%-ának mozgássérült lakásként kell felszerelve és tervezve lennie.
A kerület ezzel szemben 35-40%-ot ír elő a fejlesztőknek, a kerület telekáraitól függően. A maradék 10%-ot saját beruházású 100% elérhető fejlesztéssel pótolja.
A beruházásokkor kötelezően építendő elérhető árú lakás a 15 lakásnál nagyobb fejlesztéseket érini, 10 lakás alatt nincs ilyen kötelezettség, 10-15 lakás között átmeneti lakásszám van.
Hogy ne lehessen azzal pazarolni és spekulálni, hogy valaki a nagy telkére emiatt csak kevés lakást épít, a beépítési sűrűség minimálva is van a maximálás mellett.
Az elérhető lakásoknak ugyanazon a telken kell lenniük - csak kivételes esetben helyezhetők el off-site -, és nem lehetnek megkülönböztethető kialakításúak kívülről. Ideális helyük a teljesen szétszórt változat, de ez fenntartás és rezsi szempontjából sem ideális, így megengedett a függőleges sorolás (külön lépcsőházzal). Minden szentnek maga felé hajlik a keze: a stúdiólakás nem számít elfogadhatónak, és amit már annak számít, az az átlagos piaci lakás szobaszámánál eggyel több szobaszámú lakás... Mert hogy 3+ szobás lakásból van hiány...

Ki fizeti a szociális lakásokat?
Magánbefektetés esetén a lakásokat a befektető állja, amiket az önkormányzatnak vagy egy preferált háztársaságnak kell eladni kedvező áron. Irányadóként a szociális bérlakások árai Southwarkban:
1 szoba; heti max bér: 82 font; a lakásért a lakáshivatal 48 000 fontot térít a fejlesztőnek
2 szoba; heti max bér: 104 font; a lakásért a lakáshivatal 60 000 fontot térít a fejlesztőnek
3 szoba; heti max bér: 110 font; a lakásért a lakáshivatal 69 000 fontot térít a fejlesztőnek
4 szoba; heti max bér: 117 font; a lakásért a lakáshivatal 74 000 fontot térít a fejlesztőnek


A tervezés menete
Még az engedélyezési terv beadása előtt tisztázni kell az önkormányzattal a tervezett lakásszámot (szobaszám, m2) és a kiszámított szociális/középkategóriás lakások számát, egy heti rezsi-becsléstés, egy költségbecslést, hogy mennyiért kerülnek a szociális lakások a lakáshivatal birtokába, valamint egy fenntartási javaslatot. Ha a megegyezés megszületett a lakászszövetkezettel az átvételről és a részletekről, ez csatolva lesz az engedélyezési tervhez.

www.southwark.gov.uk/

Saturday, October 24, 2009

Sorozatgyártás, előregyártás


Már létező épített környezetbe tervezek megint!

Tervezési helyszíneim: Peckham, Dél-London.

A 3 helyszín közül az első a
View Larger Map. A telek közvetlen szomszédságában egy 7 emeletes, 70-es évekbeli, duplexekből összerakott tömb van. A földszint átjárható (emlékszünk a modernista elvekre: megemelet épület, természet átfut a tömb alatt). Ez az átjáró köti össze a helyszínt a tömb mögötti, háború előtt épület, négyszintes teleppel. A telket egy kisebb park határolja még, melyet egy kétszintes, szintén 70-es évekbeli előregyártott paneles épület szegélyez.
Az utca szemközti oldalán viktoriánus és 'georgian' (ezt nem tudom, hogy lehet lefordítani) teraszházak, és a már említett, háború előtt épült, tégla homlokzatú telepek váltogatják egymást.

A második és harmadik helyszín - használatlan önkormányzati telkek - teraszházas szövetbe ágyazódva, egy-egy sort lezáró sarokszituáció.

View Larger Map



A három helyszínre összesen 26 szociális lakás kerül, 2-3-4 szobás variációban, szoros tervezési határidővel.

A városrészről:
A háború után Észak-London kerületeinek lakásszövete a tradicionális, és nagymennyiségű viktorianus teraszházaival nagyrészben megmaradt. Nem így Dél-Londonban, ami mindig a "munkásoldala" volt Londonnak. A bombázásoktól is jobban roncsolt szövetbe új lakástípus került, nagy mennyiségben a háború után. Az újjáépítés lakásínségét a tradicionális háztípusok helyett a gyors és tömeges előregyártáson alapuló lakótelepekkel pótolták. Lakóik nagyrészt Nagy-Britannia más részeiről betelepülők, vagy újonnan bevándorolt, idegen kulturális háttérrel rendelkező emberek. Peckham a valamikori, Londont kiszolgáló, sok zöldterülettel rendelkező kisvárosból zsúfolt, kevert etnikumú, bűnözésben magas rátát mutató kerületté vált a 90-es évekre.

Ebben a posztban a London kapcsán elkerülhetetlen, a 17. század óta jelentékeny tömegben jeleb lévő házprototípusról, a teraszházról lesz szó röviden.

Az első uniformizált homlokzatú és alaprajzú teraszházsor alkotta utca az 1665-ös Londoni Tűzvész utáni újjáépítéskor, Nicholas Barbon tervei alapján épült. Az az ötlet, hogy úgy soroljuk az azonos homlokzatokat, hogy egy palotahomlokzatot eredményezzen az összkompozíció, a londoni Grosvenor Square épületén, és a már korábbi posztomban bemutatott bathi épületen jelent meg. A spekulatív lakásépítők által felkapott ötlet hamar elterjedt. Így jött létre a 'georgian terraced house'-ként definiált, páronként tükrözött, majd így sorolt beépítéstípus.

  • [Megjegyzés: A 'georgian period' a viktoriánus és edvardiánus korszakot megelőző, elsősorban művészettörténeti korszak elnevezése. Ez az 1714-1830 közötti időszakot takarja, amikor is I. György, II. György, III. György, IV. György és IV. Vilmos volt a Brit Birodalom királya. Az korszak magába foglalja a Régensség időszakát is. Handel, Hogarth, William Blake, Mary Shelley, Jane Austen, Keats, Byron, Turner időszaka, no és a Napoleoni háborúk ideje...]
  • [Viktoriánus időszak alatt Viktoria kiránynő bő uralkodását (1837-1901) értjük. Gazdasági stabilitás, tengerentúli gyarmatbirodalom, fejlődő középosztály. Anglia lakossága megduplázódott, így elérte a 30.5 milliót, miközben 15 millióan emigráltak az Egyesült Királyságból Amerikába, Kanadába és Ausztráliába.]

Ahogy John Summerson: Georgian London (Pelican Books, 1962) könyvében leírja:

"Georgian London was a city made up entirely of those long narrow plots with their tall narrow houses and long narrow gardens. Practically the whole population lived in one version or another of such houses. A handful of aristocrats had their isolated palaces; and the unemployable and criminal classes had their centuries-old rookeries; but the remainder, from earls to artisans, had their narrow slice of building, now called 'terraced houses'. "...

"The insistent verticality of the London house is idiomatic. The French learnt at an early date to live horizontally and most, if not all, continental capitals followed the French lead. In London, only bachelor lawyers lived in 'chambers' and the block of apartments of high social standing was unknown till Henry Ashton built the flats in Victoria Street in the 1850s. The vertical living-idiom produced many comments from foreigners, the best of which is Louis Simond's, written just after Waterloo:

The narrow houses, three or four story high -one for eating, one for sleeping, a third for company, a fourth underground for the ktichen, a fifth perhaps on the top for servants - and the agility, the ease, the quickness with which the individuals of the family run up and down, and perch on the different storys, give an idea of a cage with its sticks and birds."

Míg a háztípus részletképzésében idővel változott (jellemző ablaktípusa a függőlegesen nyiló lesz, parapet megjelenése, majd eltűnése, stb), a ház alaprajza mindvégig változatlan maradt.

Az ipari foradalmat követően ezt az uniformizált háztípust a városba települt munkásosztály - különösen a fejlődő textiliparban dolgozók - számára építették tömegesen. Áruk kedvező volt, hiszen a kisméretű tégla olcsó volt, és gyorsan lehetett belőle építkezni, a kéményt és a határolófalat a szomszédos lakások együtt használták, a palázott nyeregtető szintén kedvező árú, plusz extraként egy minimális díszítés. Tipikusan a hátsó ajtót használták fő bejárati ajtónak, az utca felőlit csak látogató érkezésekor. Sokszor a házak közösen osztoztak a mosóhelyiségen, a mosdón és a széntárolón.

A háztípus nagy népszerűségnek örvendett, egészen a II. világháborút követő újjáépítésig, amikortól másfajta előregyártható lakástípusra lett szükség. (Erről egy következő posztban írok).

Mi is a helyzet ma a fenti típussal?
Bár régebben egy teraszház jóval kedvezőbb árú volt mint egy vele egyenlő nagyságú, új építésű ház, ez a szakadék rohamosan csökkent, mivel a típus népszerűsége újra megnőtt a fiatal vásárlók körében. A Halifax Estate Agents 10 évre visszamenő statisztikája szerint az átlagos angol terasz-ház ára 239 %-kal emelkedett, más ingatlanok ára 205 %-kal. Ennek ellenére a terrasz-ház mint típus még mindig a legolcsóbb háztítus maradt.

A rossz állapotban lévő terasz-házakat, sokszor a lebontás fenyegeti - különösen kedvező potenciálú, befektető által kinézett területen. Az English Heritage az embereket az épületek felújítására buzdítja szemben a lebontassal. Ezt egy 2005-ben közzétett tanulmánnyal ( Low Demand Housing and the Historic Environment) támasztják alá, amelyben Számításuk szerint egy átlag viktoriánus terasz-ház felújítása 30 éves ciklust nézve, 40-60%-kal olcsóbb, mint építeni és karbantartani egy új házat. A viktoriánus teraszházak hosszabb élettartamú anyagaiknak köszönhetően évente £1,000 / 100 m2-rel kevesebb fenntartási és üzemeltetési költséggel rendelkeznek, egy 80-as években épült átlagos házzal összevetve. A fenntarthatóság, környezetkímélés szintén erős érv a már meglévő, robusztus épületek újrahasznosítása mellet.

Az épületek felújítására/lebontására vagy felülről jövő kezdeményezés miatt kerül sor (városrész-rehabilitáció) vagy magánkezdeményezésre történik. Mindkettőre van jó és rossz példa is. Álljon itt egy városrehabilitációt megcélzó, nem lebontás mellett döntő projekt, majd a városrehabilitáció történetének bonyolodása:

1. Urban Splash: Chimney Pot Park
2. A project Salfor Önkormányzati honlapján
3. Mégegy elkészült átalakítás
4. A város déli részének fejlesztési irányvonalának alakulása, a lakosság véleménye a minél kevesebb bontás mellett, és az új stratégia.

Sorozatgyártás, Előregyártás- Bath

Tuesday, October 13, 2009

2012 Hozzávalók

Ma kimentem az építkezésre. Novembertől a megrendelői stáb is kiköltözik az Oxford Circus-i fellegvárból a bódé 2. emeletére.
Egy bevezető előadáson vettem részt, ahol ismertették a helyszín alapvető etikettjét, a potenciális veszélyeket, a tűzoltási pontokat, a segélyhívószámot, a mágneskártya használatát és korlátait, a munkaruházatot, adohányzáspolitikát, stb. És nyomatékkal kértek mindenkit, hogy legyen türelmes, mert novembertől a helyszínen dolgozók száma eléri a csúcsot, a 3500 főt. Khmm. Ez jelenleg nem csak a UK, hanem Európa legnagyobb építkezése.

- 1 db 80 00 helyes olimpiai stadion (tervező: Populous) -> Olimpia után csak egy része marad meg
- 1 db 17 500 helyes uszoda (tervező: Zaha Hadid) -> Olimpia után 2500 férőhelyesként hagyják meg
- 1 db Media Centre (tervező: Allies and Morrison)
- 1 db 6000 helyes Velodom (tervező: Hopkins)
- 1 db 3000 helyes jégpálya (tervező: Stanton Williams)
- 1 db 7000 helyes kézilabda pálya (tervező: Make)
- 1 db 17 000 atlétát befogadó, 11 blokkból álló Olimpiai Falu (tervezők: Allford Hall Monaghan Morris, CF Møller, Denton Corker Marshall, dRMM, DSDHA, Glenn Howells Architects, Ian Simpson Architects, Lifschutz Davidson Sandilands, Make, Niall McLaughlin Architects, Panter Hudspith Architects, Patel Taylor and Piercy Conner) ami az Olimpia után 2818 lakásként lesz értékesítve, amiből 1379 ún. "megfizethető" lakás lesz, a többit a befektetők értékesítik.
- 1 db, 12 000 helyes kosárlabda pálya (Sinclair Knight Merz, Wilkinson Eyre and KSS Design Group) amit a játéko után lebontanak.
- ideiglenes olimpiai létesítmények

London Windsor by Bike

Jó helyet választott a királyné, ha kedve támadna, a folyó parton kellemesen be tudna kerékpározni Londonba pár óra alatt, ahogy azt mi is tenni szoktuk. Ezt a mérsékelt, 90 km-es túrát vasárnap délután kivételével bármely napra meleg szívvel ajánlanám. Figyelem! A képek NEM a windsori kastélyt, hanem Hampton Courtot ábrázolják!


London Oxford by Bike

Keményebb túra, legtöbbször Windsor-ig jutunk, de idén...

A rurális Anglia szerelmeseinek sok szeretettel! A Wodehouse regényekből ismerős környezet, és biciklizésre kiválóan alkalmas harmadrendű utak. És igenis van jó konyha Angliában!











Monday, October 5, 2009

London Cambridge by Bike

Tegnap megtettuk idei - vitathatatlan- legszebb bicikliturankat London-Cambridge bicikliturankat. Ragyogo napsutes, mersekelt szel, korai indulas, szines levelek, tiszta folyopart, minimalis gorgalom, finom ebed, gyonyoru foldek, makulatlan falvacskak, friss alma es almale, baranyfelhok, izomlaz...