Friday, October 30, 2009

Affordable Housing, Social Housing, Intermediate Housing

Szociális lakás. Amiből mindig több a kereslet, mint a kínálat.

A brit kormány rendeleteivel minden lakásfejlesztés bizonyos százalékát "elérhető árúnak" írja elő. Ha valaki London Southwark kerületébe tervez, akkor egyrészt a London Plan, másrészt a szűkebb Southwark Plan tervezési előírásait kell figyelembe vennie, sok más mellett. A Londonra kiterjedő Core Strategy tartalmazza a város fejlesztési tervét, ezen alapulnak a tervezési előírások (esetünkben, hogy városi szinten mennyi szociális lakásra is van szükség milyen időzítéssel). Az Southwark Plan-ben van kerületi szinten kifejve: pontosan milyen lakástípusokból mennyi a cél? Ez függ a fejlesztés típusától, hogy csak lakás, lakás+kereskedelmi, szociális beruházás, felújítás vagy regeneráció-e az eredmény. (residential, mix-use, live-work, 100% affordable development, redevelopment scheme & estatregeneration.

Southwark háztartásainak fele szociális bérlakásban él, a háztartások 62%-ában van valamilyen hátrányos helyzetű/mozgáskorlátozott családtag. A kerület az ország 6. legnagyobb lakástulajdonosa. A legnagyobb összefüggő lakótelepek az Elephant& Castle, az Aylesbury és a Peckham-beliek. Nagyrészük felújítást igényel. A lakástípusok keverése viszont visszafelé is igaz: ha 100% szociális lakótelep felújításáról van szó, ide a piaci lakások bekeverése a cél.

UPDATE
Erről egy érdekes eset a konzervatív vezetésű Hammersmith körzet "Decent Neighbourhoods" programja, amely council estate-ek lebontását, és újraépítését javasolja. Ha ez nem kellő óvatossággal, előkészítéssel , felvilágosítással, stb zajlik, a jelenlegi lakóközösség bizony szociális tisztogatásként is értelmezheti a dolgot, és ellene forfulhat, mint ahogy ez ebben az esetben is történik. Bulvárosabb feldolgozásban az Evening Standardtól itt.


Mi is az "affordable housing"?
Definició szerint az a lakás, amely hozzáférhető azon háztartások számára, amelyek ezt a lakástípust sehol a kerületben nem tudnák piaci áron megvenni.
Az elérhető lakás 2 típusa:
- szociális bérlakás (social rented housing)
- középkategóriás, részlegesen/egészben megvehető/bérelhető(intermediate housing)

A szociális bérlakás Londonban a 17 600 font/év alatti háztartásoknak szól, az önkormányzattól vagy a lakástakarékszövetkezettől (housing association) bérelhető, országosan limitált árakért, és limitált rezsi+fenntartási díjért, amelyek együtt a netto jövedelem maximum 30%-a lehet.
Középkategóriás lakás az éves családi jövedelem 58 600 font alatt igényelhető, és olyan megoldások is igénybevehetők, mint a "shared ownership" (a lakás x %-át megveszem, a többiért fizetek csak bérletet).
A megszabott kereseti limit évente változik, az átlagos lakásárnak és az átlagos keresetnek a függvényében.

Az, hogy egy kerületnek mennyi ilyen lakásra van szüksége, egy ötévente frissített lakásállomány adatbázison alapul. A 2006-os adatok alapján
- a kerület évente 2700 szociális lakás-mínuszban van, 5 évben gondolkodva
- az éves átlagkereset a kerületben 29 000 font háztartásonként, az átlagos lakásár 289 000 font
- a jövőbeni lakásbirtoklás a legtöbb, eddig lakást nem birtokló család számára a kerületben elérhetetlen is marad


Bár a London Plan a kerületnek 1630 lakás/év irányzott elő 2016-ig, 50-50% piaci + "elérhető" arányban, a kerületnek ennél több lakásra van évente szüksége, de ilyen gyors ütemű fejlesztésre nincs mód.
A London Plan továbbá meghatározza, hogy az új fejlesztésekben a lakások 50%-ának elérhető kell hogy legyen, 70-30% arányban szociális-középkategóriás, valamint a lakások 10%-ának mozgássérült lakásként kell felszerelve és tervezve lennie.
A kerület ezzel szemben 35-40%-ot ír elő a fejlesztőknek, a kerület telekáraitól függően. A maradék 10%-ot saját beruházású 100% elérhető fejlesztéssel pótolja.
A beruházásokkor kötelezően építendő elérhető árú lakás a 15 lakásnál nagyobb fejlesztéseket érini, 10 lakás alatt nincs ilyen kötelezettség, 10-15 lakás között átmeneti lakásszám van.
Hogy ne lehessen azzal pazarolni és spekulálni, hogy valaki a nagy telkére emiatt csak kevés lakást épít, a beépítési sűrűség minimálva is van a maximálás mellett.
Az elérhető lakásoknak ugyanazon a telken kell lenniük - csak kivételes esetben helyezhetők el off-site -, és nem lehetnek megkülönböztethető kialakításúak kívülről. Ideális helyük a teljesen szétszórt változat, de ez fenntartás és rezsi szempontjából sem ideális, így megengedett a függőleges sorolás (külön lépcsőházzal). Minden szentnek maga felé hajlik a keze: a stúdiólakás nem számít elfogadhatónak, és amit már annak számít, az az átlagos piaci lakás szobaszámánál eggyel több szobaszámú lakás... Mert hogy 3+ szobás lakásból van hiány...

Ki fizeti a szociális lakásokat?
Magánbefektetés esetén a lakásokat a befektető állja, amiket az önkormányzatnak vagy egy preferált háztársaságnak kell eladni kedvező áron. Irányadóként a szociális bérlakások árai Southwarkban:
1 szoba; heti max bér: 82 font; a lakásért a lakáshivatal 48 000 fontot térít a fejlesztőnek
2 szoba; heti max bér: 104 font; a lakásért a lakáshivatal 60 000 fontot térít a fejlesztőnek
3 szoba; heti max bér: 110 font; a lakásért a lakáshivatal 69 000 fontot térít a fejlesztőnek
4 szoba; heti max bér: 117 font; a lakásért a lakáshivatal 74 000 fontot térít a fejlesztőnek


A tervezés menete
Még az engedélyezési terv beadása előtt tisztázni kell az önkormányzattal a tervezett lakásszámot (szobaszám, m2) és a kiszámított szociális/középkategóriás lakások számát, egy heti rezsi-becsléstés, egy költségbecslést, hogy mennyiért kerülnek a szociális lakások a lakáshivatal birtokába, valamint egy fenntartási javaslatot. Ha a megegyezés megszületett a lakászszövetkezettel az átvételről és a részletekről, ez csatolva lesz az engedélyezési tervhez.

www.southwark.gov.uk/

No comments: