Monday, November 9, 2009

Affordable Housing, Social Housing, Council Housing II

A London Plan harmadik fejezete a lakáspolitikát járja körül.

A "hivatalos előrejelzés" Londonra 2031-ig: 1.3 milliós lakosságnövekedés, átlagos családméretet a jelenlegi 2.34 fő/háztartáról 2.19-re ckökkenése, a háztartások számának növekedését 0.9 millióra. Éves szinten 33 400 új lakás van kilátásba helyezve Londonban (3.3) ezek 44-56%-ban piaci és affordable arányúak (3.38).

3.14 With population set to increase by 1.3 million in the 25 years to 2031, and average household size declining from 2.34 persons/household to 2.19, the number of households in London could rise by 0.9 million4. This approximates to 34,000 additional households a year. However, these figures do not represent the growth in housing requirements over the life of the
Plan. This is identified through the GLA’s 2008 Strategic Housing Market Assessment (SHMA)5 which informs both the London Plan and the Mayors Housing Strategy6. As well as demographic trends the SHMA reflects the Mayor’s intention to address the existing backlog in housing need over ten years and makes assumptions on the extent of voluntary sharing by single person households. It suggests that London requires 32,600 homes per year in the decade up to 2017.

Housing Supply Strategic
Policy 3.3 | Increasing housing supply
A Working with relevant partners, the Mayor will seek provision of at least an annual averag of 33,400 additional homes across London which will enhance the environment, improve housing choice and affordability and provide better quality accommodation for Londoners. B This target will be reviewed by 2015/16 and periodically thereafter and provide the basis for monitoring until then.



3.38 Within the broad requirement between 2007 and 2017 for 144,000 more market homes and for 182,000 additional affordable homes17, the Mayor is committed to promoting a real choice of homes for Londoners across the range of tenures to meet their needs at prices they can afford. The SHMA demonstrates the diversity and complexity of London’s housing requirements, ranging from the clear priority need for affordable family homes, through those to meet the substantial projected growth in smaller households, to more specialist needs such as those of London’s growing numbers of older people.



Hiány a 3+ szobás, azaz családi méretű szociális/elérhető lakásokból, és az 1-2 személyes piaci lakásokból van.
Felmerül a kérdés, vajon miért nincs kereslet "családi-piaci" lakásra? Mert
  • a.) nincsenek középosztálybeli családok Londonban, ezért nincs is szükség erre a lakástípusra
  • b.) minden középosztálybeli családnak van saját/bérelendő lakása, ezért a piac telített
  • c.) a családok nagyrésze beleesik az középkategóriás lakástípus célközönségébe (azaz a háztartás jövedelme 18000-61000 font -megjegyzem, ez nagyon kevés, ha 2 kereső van a családban), amit részben megvehetnek, részben bérelnek, de nem engedhetnek meg maguknak piaci lakást.
  • d.) nem megfizethető a minimálisnál nagyobb privát lakás egy közésosztálybeli párnak/családnak Londonban, ezért a családok kitelepülnek Londonból.
A d.) ponthoz vezető egyik lehetséges ok lejhet az előző posztban bemutatt kötelezés következménye. Ez a séma, ami minden piaci lakás megépítése után ugyanannyi számú szociális lakás megépítésére kötelezi a beruházót, majd azok átadására szinte építési áron az önkormányzatnak. A szociális/megengedhető lakás profitrésze ezáltal a piaci lakásokat terheli, azaz az új építésű piaci lakások az {eredeti felépítési ár+profit} képlet helyett {eredeti felépítési ár+2 x profit} képletűek lesznek. Az így felhajtott árú új építésű lakások ára hat a meglévő lakásállomány árára is, megemelve azt.

A jelenlegi konzervatív lakáspolitikában a "shared ownership" séma van hivatva a "szegények" és a "gazdagok" közötti szakadék áthidalására, valamint az áhított "mixed communities" eléréséhez. Kérdés, hogy a "mixed-and balanced communities" -ben hol vannak a középosztálybeli "piaci 3 szobás" családok?


Southwark esete

A kerületé az egyik leggyorsabban fejlődő szociális lakásállomány Londonban.
A munkanélküliség itt még mindig az országos átlag kétszerese, a kerület ezzel Londonon belül a negyedik helyen van (előtte Newham, Hackney és Tower Hamlet, lásd london.gov.uk ). A London Plan Southwark-et évi 2000 lakásmegépítésére kötelezi, a kerület belső felmérése szerint ennél évente többre van szükség.

Table 3.1 Annual Average Housing Provision Monitoring Targets 2011-202141
Borough Ten year target Annual monitoring target
Hackney 11,600 1,160
Hammersmith 6,150 615
Southwark 20,050 2,005
Tower Hamlets 28,850 2,885


Mi a pénzügyi háttere az új szociális lakások építésének, a régiek felújításának?
Honnan lesz finanszírozva ez a nagy mennyiségű szociális lakás? Ki fizeti ezeket közvetetten vagy közvetlenül?Milyen lehetőségei vannak az önkormányzatnak?
Az elérhető árú önkormányzati lakás támogatása a Homes and Community Agency-n keresztül történik.

The National Affordable Housing Programme (NAHP) is increasing the supply of affordable homes in England.

From 2008-11, the Homes and Communities Agency will invest £8.4bn in affordable housing through the NAHP. The programme’s development partners will deliver 155,000 new homes and each year, a proportion of the homes built will be made available for low cost home ownership and social rent.


A finanszírozási modell lényege, hogy a Homes and Community Agency által kiírt kétkörös pályázat által 50-50%-ban megoszló {Social Housing Grant állami támogatás + banki kölcsön} csomag nyerhető el. A banki kölcsönhöz az önkormányzat olcsóbban jut egy piaci befektetőnél. Törlesztése a kiadott ingatlan bevételéből származik. Érdekes a csomag egyfajta "creditcrunch előtti" szemlélete, amely a kötelező hitelkimaxolást írja elő, csupán az állami támogatás nem vehető fel kölcsön nélkül (Questions & Answers 48).

48. Q – Could an authority use S106 commuted sums to reduce the amount of prudential borrowing?
A. No. For all bids we would ask the Local Authority to maximise their borrowing. The future rental income streams are then used to service the debt. If a Local Authority proposed using Section 106 commuted sums we would expect this to reduce the level of grant requested. This money would count as other public subsidy. Were a Council able to supply enough commuted sums to enable the scheme to go ahead without borrowing we would question their need for grant. If that was the case, we would expect the council to fund the scheme without grant (i.e. self-financing) as they can demonstrate the capacity to do so.



Annak a menete, hogy az önkormányzat kit bíz meg a tervezéssel, kivitelezéssel, épületfenntartással, stb. úgy történik, hogy előzetesen be kell regisztrálnia a cégeknek, és ha felmerül egy aktuális munka, ezektől a csapatoktól kérnek árajánlatot, majd, belőlük választják ki a szerencsés nyerteseket.

Mellékesen a recesszió miatt eladatlan lakásokból felvásároltak számosat a Houlding Associasion-ok Southwark Council támogatásával, és kiadták szociális bérlakásbak...(erről még később)



No comments: