Wednesday, January 6, 2010

Design & Build

A mai mese egy építésipari szerződésről fog szólni, aminek a neve: Design & Build, azaz tervezés és építés.

A szerződésben a megrendelő nem szerződik külön egy építésszel majd egy kivitelező céggel, mint a hagyományosnak mondható Design-Tender esetében, hanem egyetlen céggel szerződik csak (lehet építész vagy kivitelező cég), aki felel a tervezésért és kivitelezésért egyben.

Jelen munkám egy magán beruházásként induló, de időközben állami beruházássá vált épület terveinek elkészítése. A megvalósíthatósági tanulmánytól a tender tervek elkészüléséig a megrendelőnknek dolgoztunk közvetlenül. A tender tervcsomag elkészítése után egy sok lépcsős tenderben kiválasztásra került egy kivitelező cég, aki gyakorlatilag átvette a megbízó szerepét.

Mi, építészek, a "beiktatás" alkalmából hosszas leltárt és elszámolást készítettünk az eddig megrendelt/hiányzó/módosított/módosítandó/leadott/kifizetett/jövőben módosítandó tervcsomagokról a megrendelő és a kivitelező cég számára.

Mi lett a szerepünk ezután? Kötelező volt a kivitelezőnek a továbbiakban velünk dolgoznia? Nem, ő minket nem "örökölt", akár hozhatta volna a saját építész csapatát is. Mi pályázhattunk a kiviteli tervek elkészítésére, amit szerencsésen elnyertünk., Így ezentúl nem a megrendelőnek, hanem a kivitelező cégnek dolgoztunk,.

Volt-e nekünk, építészeknek beleszólásunk a kivitelező cég kiválasztásába? Igen, volt, ajánlás formájában fejthettük ki álláspontunkat. Azt a céget ajánlottuk, akivel már korábban is sikeresen együttműködtünk, hasonló szerkezetű épületen.

A legolcsóbb kivitelező kapta-e a megbízást? Nem, nem az kapta, aki kezdetben a legolcsóbb árajánlatot adta. Míg a Design-Tender típus esetében a legnagyobb súlyozással az árajánlat, itt a kizárólagos felelősség miatt a kivitelező kompetenciája (korábbi munkái, megbízhatósága, stb) szerepel.

Mi a Design & Build szerződéstípus potenciális előnye/hátránya a Design-Tender típushoz képest?
Mivel egy cég felelős a kivitelezését és tervezésért, ez maga jelentheti az előnyt/hátrányt is:
1. Határidők és ütemezés szempontjából
- a határidők jobban ellenőrizhetők,
- a tervezési fázisok rugalmasan koordinálhatók - értsd: miközben épül az alapozás, ezzel párhuzamosan készülhetnek a kiviteli tervek
- a rövid tervezési idő
- a kivitelezéssel párhuzamosan készülő kiviteli tervek sok gyors döntést igényelnek
2. Költségek szempontjából
- mivel költségbecslés egy meglehetősen korai fázisban történik, az épület végköltsége eltérhet az eredeti becsléstől
- mivel minden egy kézben van, lehetőség van a költségek dinamikus korrigálására

Milyen más alapszerződés jöhetett volna létre, és ezekkel összehasonlítva mi a fennti típus potenciális előnye/hátránya?

1. A hagyományos Design-Tender szerződés esetében a megrendelő megbízza az építészt a tervek elkészítésével, ezt követően egy tender alapján kiválasztja a kivitelezőt. A kivitelező nem felelős a tervezésért, ezért csak az építész felelős. A kivitelező dolga a szakszerűen végrehajtott kivitelezés.

Összetett projektek és/vagy nem hozzáértő megrendelő esetén az építész vezető/koordináló szerepét átveheti egy project manager. A megrendelő a project managert két fő felelősségi körrel bízhatja meg (természetesen nem egy projekten belül). Lehet szimplán a megbízó képviselője, vagy lehet az egész project koordinátora.

2. Az úgynevezett "Management Contracting" a Design & Build alternatívája, bár sosem volt igazán népszerű Nagy-Britanniában. A lényege, hogy a kivitelező már egy nagyon korai fázisban kiválasztásra kerül, de a szerepe elsősorban koordinálás. A kiviteli tervek részekre bontva kerülnek tendereztetésre, és a nyerő alvállalkozók a koordináló kivitelezővel szerződnek. Ez a struktúra eléggé hasonlít a hagyományos szerződéshez, amikor is a tendert nyert alvállalkozók egyenként szerződnek, de ott nem a kivitelezővel, hanem közvetlenül a megrendelővel.

3. Végül a "Construction Management" típusról is essék szó. Itt a kivitelezőt megint a koordináló szerepere szerződteti a megrendelő. A tervező csapat közvetlenül a megrendelőnek dolgozik. A fő különbség, hogy ebben az esetben az alvállakozókkal nem a kivitelező, hanem a megrendelő szerződik, és az alvállalkozók közvetlenül a megrendelőnek felelnek, de a szerződtett kivitelező irányítja őket.

Mi a Design & Build szerződés előnye/hátránya a Design-Tender szerződéssel szemben?

Design-Tender szerződés esetében:
- teljes szett kész tervünk van (akár időveszteségként is értelmezhető, hogy minden részlet ki van dolgozva, de legalább tudjuk, mit akarunk)
- a teljes szett részletes rajz segít a minőség ellenőrésében
- a tender elbírálásában a legalacsonyabb költség a prioritás, így akár kis vagy kezdő cégek is versenyképesen tudnak indulni a versenyben
-hátrány a korai fázisban elkészített részletes tervdokumentáció pontatlanságai
- a kivitelező nem volt bevonva a tervek elkészítésébe
- bár készülnek előzetes költségbecslések, a tényleges bekerülési költséget csak a tender után lehet tudni (az esetek 75 %-ában jelentős költségtúllépés történik)

Design & Build szerződés
- a kivitelező be lett vonva a tervek elkészítésébe
- az épület elkezdhet épülni, a részletek pontos kidolgozása nélkül - gyorsítás
Hátrány:
- minőséget nehéz számon kérni (építész nem szólhat bele a kivitelezésbe, a kivitelező nem köteles megvalósítani az építész által javasolt terveket, stb)
- a tender elbírálásában a fő szempont nem a legalacsonyabb költség, hanem a kivitelezői minőség és tapasztalat, hosz a teljes felelősség a kivitelezőé lesz
- az épületre egy maximalizált keret van, ebből kell gazdálkodni. (az esetek 25%-ában történik jelentős költségtúllépés)

Kedvcsináló irodalom:
David Chappell & Andrew Willis: The Architect in Practice
CSE Magazine

No comments: