Sunday, February 14, 2010

Szomszédos ügyek

Nem állítom, hogy a világ legizgalmasabb témája, amiről írni fogok. Kis életembe múlt szombaton robbant be a kérdéskör relevanciája. Peckhamben, a három különböző helyszínre javasolt szociális lakásblokk kapcsán megtartottuk az első lakossági fórumot. Ezen két helyszínre javasol épületcsoport került megvitatásra. A két helyszín érdekessége, hogy mindegyik egy-egy viktoriánus "terasz-ház" sor lezáró eleme. Az egyik helyszínen az épület a sort folytatná, a szomszéd házhoz közvetlenül kapcsolódva.
Amikor a lakossági fórumon megjelentek a környéken lakói, köztük az érintett szomszéddal, egy jamaikai nénivel, aki rámzúdította, hogy neki penészes ám a fala, és ő nem engedi, hogy ahhoz hozzáépüljön bármi is, mert akkor nem tud hozzáférni, nem éreztem felvértezettnek magam, hogy szakszerűen elmondjam, mik is lehetnek a szándékonk jogi és épületfizikai következményei.
Kedden éppen ez a téma, nevezetesen a telekhatáron álló falak kérdése került terítékre az előadáson. Elolvasva a guru, John Anstey könyvét (John Anstey: Party Walls and what to do with them; The Royal Institution of Chartered Surveyours, 1998) és a hivatalos magyarázó könyvecskét, bár korántsem érzem magam a terület tapasztalt és avatott szakértőjének, megpróbáltam összefoglalni a főbb pontokat.


Party Wall etc Act 1996


Talán úgy fordíthatnám, hogy telekhatáron álló falakra vonatkozó törvény, am Angliára és Walesre terjed ki.
Kit is érint? Mindenkit, aki
1. munkálatokat szeretne végezni olyan telekhatáron álló falon, amire ez a törvény vonatkozik (a törvény "Building Owner"-ként említi)
2. értesítést kap arról, hogy munkálatok vannak előkészülőben az érintett falon (a törvény "Adjoining Owner"-ként említi)

Ki is a faltulajdonos? (Owner)
- a tulajdonosi joggal rendelkező (freehold) ingatlantulajdonos
- a több mint egy éve leashold tulajdonos (London belterületén egy ősi jog érvényes, és szinte minden tulajdon leasehold, azaz bérbeadott föld)
- akit az adott ingatlan bérbeadásából származó díj megilleti
Azaz több személy is lehet érintett tulajdonosként egy ügyben és mindenkit értesíteni kell.

Ez a rendelet az összes többi szabályozáson (Building Regulation) felül érvényes, és természetesen építési engedély köteles is lehet egy-egy beavatkozás. A szabályozás elődje Londonra régóta érvényben volt (közvetlen előd:London Building Acts, 1894), de kiterjesztették Angliára és Walesre 1996-ban.

Party walls have historically been the cause of many a neighbourly dispute. Until 1996, those living outside inner London who were unlucky enough to find themselves on one side of a party wall had little in the way of legislative protection against a neighbour carrying out works on the other. And if they were unlucky enough to suffer damages, they faced a long and expensive legal battle.

The Party Wall Act 1996 was intended to remedy this “legislative void” and provide a safety net for “adjoining owners”.

The biggest change the act introduced was a requirement that the “building owner” (that is, the party wishing to carry out the works) notify the adjoining owner of the proposed works by way of a party wall notice.

If the adjoining owner objected (or failed to respond), then the act provided a mechanism under section 10 whereby a panel of surveyors were appointed to produce an award dealing with the right to execute the works and the timing and manner of such execution.

Parties were also allowed to remit further disputes arising out of the works to the panel.

Such disputes might include a deviation from the award, a claim for compensation or a request for the surveyors to decide who should pay what for the works.

Since 1996 this provision has been operated successfully by an ever increasing body of professional party wall surveyors and the number of disputes reaching the courts has decreased dramatically.


Forrás: www.building.co.uk/story.asp?storycode=3118763


Azaz ha valaki módosítani (például új /magasabb falat szeretne, karbantartást végezne) szeretne egy létező, két ingatlan telekhatárán álló falhoz, vagy a szobszédos telektől 6 méteren belül föld alatti munkálatokon töri a fejét, első lépésként ki kell derítenie, hogya a szóbanforgó esetre vonatkozik-e az említett törvény? Ha igen, akkor a tervezett változtatásokról értesíteni kell a szomszédokat.

Amennyiben nem történik a munkálatok előtt írásbeli megegyezés, az eredmény "vitára bocsáttatik".


Mi is a "Party Wall"?
1. Ha a fal két telek határán helyezkedik el és két tulajdonosa van, ami lehet
1.1 egy épület és egy kert között
1.2 két épület között
1.3 vagy két kert között (vigyázat, egy fakerítés nem esik ez alá, csak az épített kerítés!)
2. Ennél bonyolultabb az eset, ha a fal csak az egyik fél telkén áll, de a szomszéd hozzáépített egy részéhez - természetesen a szomszéd írásos beleegyezése mellett. A közös rész is "party wall"-á válhat.
3. Ha tágabban akarunk fogalmazni, a "party structure" azaz elválasztó szerkezet definíciót használjuk, és akkor nem marad ki a két lakást elválasztó födém sem a jóból.

Tehát, mi a teendőm, ha szeretnék egy loftot, és ki kell vennem egy födémrészt , ha be akarok építeni egy párazáró fóliát a falak közé, ha meg akarom magasítani/vastagítani a falat, ha le akarom bontani és újraépíteni, ha alá akarom dúcolni a falat, ha bádogozást szeretnék csináltatni a két fal közé (akár csak a magam falán) vagy ha új épületet szeretnék építeni (akár csak saját telken álló fallal?)

Először is informálom a kedves szomszédokat (ennek elmulasztása nem feltétlenül jár rögtön jogi érvényesítéssel, de lehetnek kellemetlen következményei). Legjobb először szóban, aztán írásban előadni tervem. Ezt az írásbeli felhívást akár én elkészíthetem, és nincs hivatalos formanyomtatvány rá, de névnek, címnek, munkálat leírásnak és ennek kezdetének (ami nem lehet előbb, mint a figyelmeztetési idő, azaz 2 hónap, hacsak a másik fél írásban nem engedélyezi a korábbi kezdést, és nem kezdődhet később, mint a figyelmeztetés elévülése, azaz 1 év) feltétlenül szerepelni kell rajta.
A szomszéd minderre vagy észrevételeit, vagy egyet-nem-értését veti papírra, vagy nem csinál semmit. Ha 14 napig nem jelentkezik, akkor az bele-nem-egyezésnek számít, és 10 további napja van a "földmérő" (Survayor) kinevezésére. Ezután ennek a joga, azaz az ő érdekképviselőjének kinevezése, átszáll rám. Ha bármi gondja van, azt is 14 naponbelül jeleznie kell, és az én reakcióm határideje is ez.
Ha nem sikerül megegyeznünk, megbízhatunk közösen egy "földmérőt" de akár mindkét fél is választ egyet-egyet. A két földmérő első dolga, hogy válasszon egy harmadikat, aki kérdéses helyzetben dönteni fog.
Ki is lehet "földmérő" és mit kell elérniük? Igazából bárki alkalmas lehet: építész, geodéta, kivitelező, aki ismeri a releváns jogszabályokat. Küldetésük célja egy írásbeli megegyezés (Award), ami magába foglalja a mit, hogyan, mikor, milyen feltételek mellett kérdésekre adott válaszokat, valamint belépést biztosít nekik a területre, hogy ellenőrizni tudják az elkészült munkát. Az ő Megegyezésüket már csak bírósági úton lehet megfellebbezni.
Mi a helyzet a szomszéd területre való behatolással? A jogszabály szerint, SZÜKSÉG ESETÉN köteles a szomszéd beengedni a fallal kapcsolatos munkálatok (és csakis azok) elvégzésére a "földmérőt", a munkásokat és engem. Előtte 14 nappal írásban figyelmeztetnem kell. Természetesen a keletkező károkat nekem kell állnom.

Új épület esetében a Figyelmeztetés érvényessége1 hónap és utána kezdődhet a munka. Ha a szomszéd 14 napon belül nem jelentkezik, akkor a határra nem építhetek úgy falat, hogy a fele átlóg hozzá, azaz a saját telkemre kell azt kizárólag építenem, bár az alapozás átlóghat, hacsak az nem vasbeton.

Ásás
Ha a szomszéd legközelebbi alapozásának szélétől 3 méteren belül, az ő alapozási szintjénél mélyebb lukat akarok ásni, vagy ha 6 méteren belül, és az én árkom mélyebb, mint hatszor gyökkettő, (azaz az alapja közepéről induló 45 fokos sík metszené az árkot) akkor értesítenem kell. Egy eset itt.

Ha én vagyok a szenvedő szomszéd, aki mellett fúrni-faragni, építeni akarnak, mit tehetek? Bár nincs jogom a munkálatokat megakadályozni, de azt befolyásolni tudom, hogy mikor csinálják (például ne hétvégén). Mint azt már láttuk, azzal, hogy a fejem a homokba dugom, és nem jelölök ki vita esetére "földmérőt", nem megyek semmire, mert akkor kijelöl a nevemben egyet a fúró-faragó szomszéd.
Hogy védjem magam attól, hogy a szomszéd ne hagyja befejezetlenül a felém eső falrészt? Kiköthetem, hogy képezzen tartalékot, amiből szükség esetén fedezhető lesz a munka befejezése.
Egy konkrét eset itt.

No comments: